2018年7月24日在州十五届人大常委会第十七次会议上
州人大常委会财经预算工委主任 王荣武
主任、各位副主任,秘书长,各位委员:
我受物业条例起草领导小组委托,现就《临夏回族自治州物业管理条例(草案)》(以下简称条例)有关情况说明如下。
一、立法必要性和可行性
近年来,随着全州城市化进程的加快,物业服务业得到了较快发展,已成为具有一定发展潜力的新兴产业。但从总体上看,我州物业管理工作中还存在着制度建设滞后,市场化程度低;物业管理企业从业人员素质不高,物业管理专业人才缺乏,成立业主委员会的覆盖面低;物业服务收费的监管机制不够完善;物业管理与街道社区建设管理相互脱节,部门监管职责落实不到位等问题。强化物业管理立法,规范物业服务行为,促进物业行业健康发展,对于构建和谐社会和加快全州经济和社会各项事业持续健康发展具有重要意义。
二、条例的起草过程
条例列入十五届州人大常委会立法规划以后,2017年6 月,报请州委同意,成立条例起草领导小组,起草领导小组办公室设在州住房和城乡建设局,州人大常委会财经预算工委负责协调相关事宜。7月,州人大常委会副主任杨龙同志带领条例起草领导小组成员单位负责人,赴各县市进行了立法调研,综合分析了物业发展形势以及我州作为物业管理起步较晚的地区所面临的困难和问题,为起草条例奠定了基础。8-10月份,条例起草办公室学习借鉴、广泛征求各方意见之后,起草完成了条例第一稿、第二稿。11月9日,条例起草办公室组织召开条例意见建议征求座谈会,邀请临夏市、永靖县、临夏县物业管理部门主要负责人、30家物业服务企业负责人参加研讨,征求意见建议修改形成了条例第三稿。11月16日,起草领导小组召开第二次会议,州委常委、副州长刘富祯、常委会副主任杨龙和两名州人大常委会立法顾问,针对全州物业发展实际、发展短板和发展前景,对条例立法需要解决的问题、条例的框架内容等方面,提出了针对性和操作性都很强的意见建议,进一步明确了我州物业发展总基调。起草办公室认真吸纳专家的意见建议,形成条例第四稿。2018年3月1日、8日,条例起草领导小组分别召开第三、第四次会议,共征求意见建议59条,形成条例第五稿。3月11日,条例起草办公室召开专家论证会和风险评估会,邀请西北民族大学法学院3名教授,兰州市物业管理办公室主任、教授,临夏市律师事务所律师,各县市住建局分管领导,临夏市、永靖县物管局负责人,部分房地产开发企业、物业服务企业负责人和10名业主代表,分别组成条例专家论证组和风险评估组,对条例第五稿进行了合法合理性论证和风险评估,充分听取利益相关方和社会公众意见,对引发的各种风险进行科学预测和综合研判,并修改完善形成条例第六稿。同时,将条例第六稿印制500份,在全州范围内各住宅小区张贴公示,广泛征求业主、物业服务企业、房地产开发企业等方面的意见建议。 5月份25日,经州法制办对条例第六稿进行审查后,提交州政府常务会议审议通过,形成了目前的条例第七稿。
三、条例的制定依据
1.《中华人民共和国物权法》;
2.《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订);
3.《住宅专项维修资金管理办法》(建设部 财政部令第165号);
4.《业主大会和业主委员会指导规则》(建设部[2017]274号);
5.《物业承接查验办法》(建设部 建房[2010]65号);
6.《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中国物业管理协会 中物协[2004]1号);
7.《甘肃省物业管理办法》;
8.《甘肃省人民政府办公厅关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》。
四、条例的主要内容
条例第七稿共七章、六十五条,内容包括总则,业主及业主大会,物业前期管理,物业管理与服务,物业的保修与服务,法律责任以及附则等。第一章总则部分:主要明确了立法目的,物业管理的定位,州、县(市)人民政府及相关部门的监管职责。第二章业主及业主大会:根据国务院《物业管理条例》和建设部《业主大会业主委员会指导规则》等上位法,对业主、业主大会、业主委员会的产生、权利义务等相关内容进行了明确和细化。第三章前期物业管理:明确了物业管理区域划分、物业管理用房、开发建设单位在前期物业管理中的职责,以及物业招投标制度等内容。第四章物业管理与服务:主要是对物业企业管理、合同签订、物业服务费用、物业服务行为、小区车位管理以及物业服务企业诚信管理等方面作了规定。第五章物业的保修与维护:明确了住宅小区供水、供电、供暖、供气、通讯、有线电视经营单位和用户职责,以及共用设施设备维修维护职责。第六章法律责任:根据国务院《物业管理条例》等上位法,对物业违规违法行为作了相应处罚规定。第七章附则:明确了相关概念的含义和该条例的生效日期。
五、条例所要解决的主要问题
(一)解决物业管理监管缺失的问题。在条例总则中,明确规定了州、县(市)、物业行政主管部门及相关部门的职责,为建立健全“两级政府、四级监管”的物业管理机制提供了法律基础,着力解决长期以来全州物业管理监管力量薄弱、未形成合力的问题。
(二)解决业主大会的问题。条例对业主权益、义务,业主大会、业主委员会成立、召开会议要求、履行职责作了明确规定,维护业主权益和促进物业服务企业发展,凸显法规的公平正义。
(三)解决物业管理不规范的问题。条例明确了物业服务企业的进驻小区的条件、履行物业服务合同、维护企业合法权益等内容,并对违反相应条款,设立了处罚情形和事项,确定了物业服务企业的职责,维护了企业的合法权益,为营造良好物业服务市场提供制度保障。
(四)解决共用部位、共用设施设备维修保养的问题。条例对共用部位、共用设施设备维修保养作了明确规定,包括从源头的建设单位移交、主管部门竣工验收、物业承接查验、日常监管维修职责等作了相应规定,同时,明确了供水、供电、供暖、供气等专业经营单位的职责,依法解决小区共用部位、共用设施设备谁来管、管什么、如何管的问题。
(五)推进物业诚信体系建设。条例设置物业服务诚信体系建设内容,包括物业服务企业严格按照物业服务等级标准要求和物业服务合同,履行职责,业主遵守管理规约,履行相应的义务,按时缴纳物业服务费和住宅专项维修资金等,逐步构建物业服务和消费诚信体系,着力营造物业行业健康发展环境。
以上说明连同条例,请审议。