《甘肃省临夏回族自治州物业管理条例（修订草案）》已经州第十六届人大常委会第四次会议初次审议。为了进一步提高立法质量，现向社会各界公开征求《甘肃省临夏回族自治州物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿）的意见建议，请社会各界人士于2022年9月8日前通过以下方式提出宝贵意见：
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联 系 人：苏 玮 18009300250
临夏州人大法制委
2022年8月24日
甘肃省临夏回族自治州物业管理条例
（征求意见稿）
目 录
第一章 总则
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理与服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《国务院物业管理条例》等有关法律法规、规章，结合自治州实际，制定本条例。
第二条 本自治州行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对建筑物及其附属设施和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务人，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业、组织和其他管理人。
第四条 物业管理应当纳入社区治理体系，构建政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。
第五条 自治州房地产主管部门负责全州物业管理活动的统一监督管理工作。
县（市）人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织，明确县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府物业管理机构；
县(市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：
（一）制定物业管理相关政策和措施；
（二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；
（三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷；
（四）开展物业服务项目星级评定；
（五）建立健全物业服务信用管理体系；
（六）建立健全物业管理电子信息平台；
（七）对物业招投标活动进行监督管理；
（八）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）缴存、使用情况进行监督管理；
（九）组织开展物业管理相关培训；
（十）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。
街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理区域划分、物业承接查验等日常管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：
（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；
（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；
（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；
（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；
（五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；
（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；
（七）协调和监督老旧住宅小区物业管理；
（八）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。
社区、居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。
城市管理、发展改革、公安、房产、民政、财政、自然资源、生态环境、市场监管、应急管理、林草和园林、人防、综合执法等相关部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。
第六条 自治州房地产主管部门、县（市）物业主管部门应当开展物业管理法律法规、规章以及相关政策的宣传、培训，引导业主和物业服务人依法行使权利、履行义务，应当会同有关部门建立守信激励和失信惩戒机制，加强行业诚信管理，促进物业服务人依法经营、诚信服务，维护市场秩序和公平竞争，推动物业管理行业健康发展。鼓励采用新技术、新方法，促进互联网 与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色、文明方向发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 房屋所有权人为业主。物业使用人根据法律法规、管理规约以及其与业主的约定，享有业主权利，承担业主义务。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务人履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）配合物业服务人实施物业服务；
（七）履行房屋安全使用责任；
（八）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他措施；
（九）法律、法规规定的其他义务。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。业主不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加或在业主身份确认的前提下，采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式参与投票。代理人不能为本小区物业服务企业人员或其他管理人。业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，建设单位应当向物业所在地的县（市）物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
符合成立业主大会条件的，县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 业主大会决定下列事项：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）选聘和解聘物业服务人或者其他管理人；
（四）使用建筑物及其附属设施的维修资金;
（五）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
（六）在规划许可的前提下，改建、重建建筑物附属设施；
（七）改变共有部位的用途；
（八）利用共有部位及设施经营以及经营收益的分配与使用；
（九）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费标准；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。
业主共同决定事项,应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
由于业主达不到法定人数无法召开业主大会的，可以召开业主代表大会，决定除本条款第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项以外的其他事项。业主代表大会的代表可按幢、单元、楼层等为单位推举产生，业主代表不得少于全体业主的百分之五十。表决程序同前。
第十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律法规规定的职责，接受业主的监督。
业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会委员每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，业主委员会会议依法在职责范围内作出的决定应当经全体委员过半数以上同意。
业主委员会会议做出的决定，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天。在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意的情况下生效。
业主大会和业主委员会的决定，对全体业主及物业使用人具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求物业所在地的物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期改正或者撤销其决定；可以请求人民法院予以撤销。
第十二条 业主代表大会代表和业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）系本物业管理区域内的常住业主，遵守法律法规，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力，能正确维护业主的合法权益；
（二）本人有履行业主代表大会代表、业主委员会委员职务的能力和时间保证；
（三）能带头履行业主义务，按时交纳物业费、专项维修资金等费用；
（四）法律法规规定的其他条件。
第十三条 业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。
业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主大会会议。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的；
（二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；
（三）业主委员会委员缺额人数超过总人数二分之一，或者业主委员会主任缺额，或者二名副主任缺额的；
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他需要召开业主大会临时会议的。
第十四条 首次业主大会会议经费由建设单位承担，除首次业主大会会议外工作经费从共用部位、共用设施收益中列支，无共用部位、共用设施收益的由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每半年以书面形式在物业显著区域内公示一次，公示期限不得少于七天，接受业主监督。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市）物业主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府备案：
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况；
(二)管理规约；
(三)业主大会议事规则；
(四)业主大会决定的其他事项。
第十六条 业主委员会应当接受业主、物业使用人的咨询、投诉，并做好记录，必要时及时向物业服务人、建设单位等反馈。
业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同的签订与履行、管理规约的实施、专项维修资金的归集和使用、公共收益的收支情况等物业管理活动中的重大事项。
业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议以及物业管理活动中重要事项的记录，并建立工作档案。
第十七条 业主委员会任期届满前九十日内，应当召集业主大会会议进行换届选举。根据管理规约或者业主大会决定，应当委托第三方专业机构对业主委员会任期内财务状况进行审计。
业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促指导换届选举。
第十八条 业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于业主共有的财物等，移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求县（市）物业主管部门责令限期移交、退出。上一届业主委员会有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。
第十九条 业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区、居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市）人民政府物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务企业内任职或减免其个人物业服务费；
（四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动；
（五）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害其他业主、物业使用人或物业服务人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十二条 有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的；
（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的；
（四）需要重新选举业主委员会，但是因各种原因未能选举产生的。
物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
物业管理委员会由物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府组织社区党组织、居（村）民委员会代表，业主代表等七人以上单数组成。其中业主代表应当不少于物业管理委员会成员人数的二分之一，由街道办事处、乡（镇）人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中确定。业主代表适用本条例第十二条关于业主委员会成员条件的规定。
物业管理委员会主任由社区党组织、居（村）民委员会代表担任；副主任由社区党组织、居（村）民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。
物业管理委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成员提议召开物业管理委员会会议的，应当组织召开会议。
第三章 前期物业管理
第二十三条 物业管理区域划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用部位、共用设施设备、社区建设等因素，由县(市)物业主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区共同划定。
建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。
影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用部位、共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。
第二十四条 住宅物业的建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改变用途。
物业服务用房产权归全体业主所有。
物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等适用条件，且设有服务厅、业主委员会办公用房、卫生间、库房等设施。
建设住宅总建筑面积在五万平方米以上的，物业服务用房的面积，按照住宅总建筑面积的千分之二到千分之三的比例确定。建设住宅总建筑面积低于五万平方米（包括五万平方米）的，物业服务用房面积不得少于四十平方米。
第二十五条 物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，向买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约，并作为销售合同的附件，明示下列内容：
（一）物业管理区域的范围；
（二）地上地下物业共用部位、共用设施设备的名称、位置、面积及其权属；
（三）公共场所、公共绿化的面积和位置；
（四）公共车位数量和位置；
（五）地下室(含人防地下室部分)、底层架空层面积及其权属；
（六）物业服务用房的面积和位置；
（七）其他需要明示的场所和设施设备。
第二十六条 住宅小区的建设单位应当按照国家规定通过招标投标方式选聘物业服务人进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同，合同期限不超过三年。投标人少于三个或者房屋建筑面积少于三万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地的县（市）物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具备相应条件的物业服务人。
在业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。
前期物业服务期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务人，并监督物业服务人之间依法交接：
（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务人不愿再续签合同的；
（二）物业服务人擅自撤离的；
（三）物业服务人被吊销或者注销营业执照的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第二十七条 建设单位交付前期物业应当符合下列条件：
（一）完成建设工程竣工验收；
（二）供排水、供电、燃气、供热已纳入市政管网系统，并按照要求和设计标准安装计量装置；有分户计量要求的，应安装分户计量装置；
（三）通信网络、有线电视数据传输信息端口敷设到户；信报箱、网购小商品储存箱等按规划设计配置到位；
（四）安全监控装置按照要求安装到位，做到物业管理区域全覆盖；电梯、锅炉、消防等特种设施设备，经相关部门验收合格；
（五）按照规划设计完成物业服务用房以及停车库、车位的配建；
（六）按照规划设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示；
（七）住宅公共区域内消防通道、安全出口等，按照国家相关标准标示。
分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。
第二十八条 建设单位向前期物业服务人移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，分户验收等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等准许使用文件；
（五）建设工程消防验收意见书或建设工程竣工验收消防备案凭证；
（六）业主名册；
（七）物业管理所必需的其他资料。
前期物业服务合同终止的,物业服务人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主委员会。
第二十九条 物业服务人应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程的查验，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）收集物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；
（四）向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
第三十条 物业服务人对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
物业服务人应当将承接查验的有关文件、资料建立档案，并妥善保管。
第四章 物业管理与服务
第三十一条 县(市）物业主管部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府督促、指导住宅小区成立业主大会实行业主自治管理或选聘物业服务人进行管理。
（一）委托物业服务人提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务人提供物业服务；
（二）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构实施；
（三）物业服务人可以聘请专业性服务组织或者其他第三人提供专项服务，但不得将该物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
第三十二条 从事物业服务活动的企业，应当具有独立的法人资格，诚实守信，依法经营，科学管理，规范服务。
第三十三条 业主委员会应当依据法律法规与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，就物业管理事项、服务质量和服务标准、服务费用、双方的权利和义务、物业管理用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。签订的物业服务合同应当向县（市）人民物业主管部门备案。
第三十四条 物业服务人应当依照物业服务合同约定提供相应服务，并履行下列职责：
（一）房屋共用部位的维修养护和管理；
（二）物业共用设施设备的维护养护和运行管理；
（三）物业管理区域内环境卫生、垃圾清运、化粪池清掏、公共防疫及公共区域的绿化养护等环境管理；
（四）物业管理区域内的秩序维护、安全防范，以及救助等事项的协助工作；
（五）做好物业管理区域内消防通道、消防扑救场地、楼道、楼梯间、单元门库、疏散通道管理；
（六）按照业主大会的决定，做好利用物业共用部位和共用设施设备的经营管理；
（七）按照相关法规规定和合同约定，做好室内外装饰装修管理服务和停车管理服务工作；
（八）对业主或者物业使用人的违法违规违约行为进行告知、劝阻和制止，劝阻、制止无效的，应当及时报告相关主管部门处理；
（九）做好物业、业主和日常物业管理资料的归档和管理工作；
（十）按照业主大会的决定和物业服务合同的约定，做好其他物业管理服务工作。
鼓励物业服务人拓展服务范围，满足业主日益增长的多元化生活服务需求，为业主提供专有部分专项服务或者特约服务工作。
第三十五条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业服务费用。缴纳比例为收费标准的70%，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十六条 建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部位产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 物业管理区域内的以下部位属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于个人所有的除外；
（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；
（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；
（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的属于业主共有的经营收益，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后，按照约定执行。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
利用业主共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用情况，应当向业主公开，且每年不得少于一次。
任何单位和个人不得挪用、侵占属于业主共有的经营收益。经营收益由建设单位、物业服务人或者其他管理人等代管的，应当单独列账，接受业主、业主委员会的监督。由业主委员会自行管理的，应当接受业主、居（村）民委员会的监督。
第三十七条 物业服务人要求提前解除物业合同，应提前九十天告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。业主大会决定解聘物业服务人，业主委员会应当提前六十天通知物业服务人。由原物业服务人向业主委员会或者新选聘的物业服务人办理下列交接事宜：
（一）移交物业、业主和日常物业管理资料；
（二）移交物业服务用房及属于业主共有的财、物；
（三）对物业管理相关费用进行清算，并就业主欠交费用进行约定；
（四）其他需要交接的事项。
在交接工作未办结或者没有进行明确约定之前，原物业服务人不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。新选聘的物业服务人也不得强行进驻物业管理区域，开展物业服务。
第三十八条 物业服务人未经业主大会同意，不得在物业管理区域内从事下列活动：
（一）改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；
（二）设置营业摊点；
（三）许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动；
（四）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；
（五）擅自提高物业管理相关费用；
（六）从事与物业管理服务无关的活动；
（七）其他法律法规或者管理规约禁止的行为。
第三十九条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价和级别管理。普通住宅物业服务以外的物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的物业服务收费，严格执行自治州价格主管部门会同同级物业主管部门制定的全州物业服务收费基准价及浮动幅度。物业服务人向物业项目所在地的县（市）物业主管部门申请评定物业服务等级。县（市）物业主管部门认定住宅小区物业服务等级，作为同级价格主管部门核定收费标准的依据。
第四十条 物业服务人违反价格管理规定及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费、强制服务或者变相强制服务并收费、不按规定实行明码标价的，业主委员会对超收部分有权制止或者纠正，业主有权拒交，并向所在地的县（市）物业主管部门、市场监管部门反映督促整改。
物业服务人履行合同义务的，业主应当按照合同约定交纳物业服务费，不得拒交或者恶意拖欠。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务人可以向人民法院起诉或者申请仲裁。
物业服务人在服务区域内显著位置每半年一次以书面形式公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况和业主规约等相关信息。物业服务人不得向业主或者物业使用人收取未予公示的费用。
第四十一条 业主转让、出租物业或者设立居住权时，应当将管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人。转让人、受让人、承租人、居住权人应当自物业转让合同、房屋租赁合同或者居住权合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权情况、受让人、承租人或者居住权人的联系方式告知业主委员会和物业服务人。
业主转让物业所有权时，应当与物业服务人结清物业服务费。业主出租物业或者设立居住权时，应当与承租人或者居住权人约定物业服务费的交纳责任。
第四十二条 物业管理区域内占用业主共有的道路和其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，不得出售。车位应当优先满足业主需求。车位总量少于业主总数或者需求数的，应当在管理规约中明确取得车位的方法。车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以向物业管理区域以外的其他人出租。除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月；租赁合同期满后，业主有新增需求的，应当优先满足。
停放车辆按照价格行政主管部门规定的标准或者业主大会和物业服务人共同确定的标准交费，车位收费属于全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造或者补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。
车主对车辆有保管要求的，应当与物业服务人另行签订车辆保管合同。
建设单位未出售或者未附赠的车库，应当优先满足本区域内业主停车需求，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。
第四十三条 业主或者物业使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务人，物业服务人应当按照相关法规规定为装修人提供管理和服务，并将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人和装饰装修企业。
第四十四条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主一致同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。
第四十五条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等设施设备和有关技术资料移交给相关专业经营单位，相关专业经营单位应当及时接收并做好相应的管理。
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等专业经营单位向最终用户收取有关费用。其中属物业服务人使用的费用，由物业服务人交纳。
专业经营单位不得向物业服务人收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。
相关专业经营单位在老旧住宅小区的服务项目暂不具备向最终用户收取费用的，应当制定和实施限期改造计划，过渡实现向最终用户收取费用。
专业经营单位不得强制物业服务人或者其他管理人代收有关费用，不得因物业服务人或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务人接受专业经营单位委托代收前款有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费，但不得向业主收取服务费等额外费用。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
第五章 物业的使用与维护
第四十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位，应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备（业主自行增加的设施设备除外）的维修、养护和更新：
（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备；
（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备（集中设表的，为用户户外的供电设施设备）；
（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；
（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备；
（五）业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第四十七条 业主、物业使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理供排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修、噪声、有害物质排放等方面的相邻关系。
第四十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；
（三）将无设计防水的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；
（四）生产、经营、存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、危险化学品、烟花爆竹等有毒有害、易燃易爆物品；
（五）违法搭建、改建建筑物或构筑物；违法在院落、屋顶私搭乱建；违法挖掘房屋地下空间；
（六）违规拆除各类安全设施设备；
（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水、废旧家具和杂物，往楼下抛弃物品；
（九）违反有关法规、管理规约饲养动物，影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活；
（十）排放超过规定标准的噪声、光、辐射等；
（十一）损坏、挪用、埋压、圈占、遮挡、拆除或停用消防设施器材；
（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防扑救场地等消防场地，占用楼道、楼梯间、单元门库、疏散通道放置杂物等；违规安装、使用电器产品和敷设用电线路；
（十三）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
对违反前款规定的行为，物业服务人、业主委员会、业主和物业使用人有权予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时向有关行政主管部门报告，并协助处理。
第四十九条 建设单位应当按照有关法规规定承担物业的保修责任，保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造责任及费用，按照下列规定承担：
（一）按照业主的建筑物区分所有权范围，由部分业主或者全体业主承担；
（二）属于人为损坏的，费用由责任人承担；
（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等专业经营设施设备，属于业主专有部分的，由业主承担；业主专有部分之外的，由相关专业经营单位承担。
第五十条 供水、供电、供气、供热、通信网络、有线电视等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施的维修和养护责任。物业服务企业依法承担小区共用部位、共用设施设备的监管、维修和更新责任，加强对电梯等特种设备的巡查监管，委托特种设备生产商或具备相应资质的专业维修单位进行维护、保养。
维修、更新和改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担相应的修复或者赔偿责任。因物业维修、更新和改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第五十一条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务人应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，向业主委员会和有关行政管理部门报告，立即排除。
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务人维修养护，费用由责任人承担。
第五十二条 建设单位、物业服务人代收的专项维修资金及时归集到县市人民政府物业主管部门开立的专项维修资金专户。专项维修资金的缴存、归集、使用、管理、审计和监督，严格按照住建部《住宅专项维修资金管理办法》规定执行。
第五十三条 未按规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第六章 法律责任
第五十四条 对违反本条例规定的行为，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第五十五条 建设单位、物业服务人代收专项维修资金由县市物业主管部门督促，足额及时归集到专户。挪用专项维修资金的，由县（市）级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十六条 业主委员会委员违反本条例第二十条规定的，应当退还被挪用、侵占业主的共有财产和索取、收受的报酬及得到的不当利益；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十七条 违反本条例第二十四条规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第五十八条 建设单位违反本条例第二十五条规定，未向房屋买受人明示物业管理区域等相关事项的，由县（市）物业主管部门责令整改；逾期不改的，处五千元以上二万元以下的罚款。
第五十九条 建设单位、物业服务人违反本条例第二十八条、第三十七条规定，不移交或不交接有关资料等的，由县（市）物业主管部门责令限期整改;逾期仍不移交或不交接的，对建设单位、物业服务人予以通报批评，并处一万元以上十万元以下罚款。
第六十条 物业服务人违反本条例第三十四条第（五）项、第四十八条第（十二）项规定的，由县（市）物业主管部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；造成安全事故的，按照有关规定追究相关责任。对个人违反本条例第四十八条第（十二）项规定的，处警告或者五百元以下罚款；造成安全事故的，按照有关规定追究相关责任。
第六十一条 违反本条例第三十六条规定，挪用、侵占属于业主共有经营收益的，由县（市）物业主管部门责令限期退还，处挪用、侵占金额一倍以上两倍以下的罚款，构成犯罪的移交司法机关追究刑事责任。
第六十二条 对物业服务人违反第三十一条第（三）项规定，将物业管理区域全部物业服务一并委托给其他单位或者个人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的，处五万元以上二十万元以下的罚款。违反本条例第三十八条第（一）项、第（三）项、第（四）项、第（五）项规定之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款，违反第（二）项、第（六）项规定之一的，处一万元以上二万元以下的罚款。个人违反本条例第三十八条第（一）项、第（二）项、第（三）项规定之一的，个人处一千元以上一万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处五万元以上二十万元以下的罚款。
有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十三条 物业服务人违反本条例第四十条规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费、强制服务或者变相强制服务并收费、或者不按规定实行明码标价的，由县（市）市场监管部门责令整改，限期退还违规收取的费用，并按照相关规定，对物业服务人及相关责任人进行处罚。
第六十四条 物业服务人违反本条例第四十五条规定，代收水、电、气、热等费用向业主加收手续费的，或者采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，影响业主生活的，由县（市）物业主管部门、市场监管部门责令整改，限期退还加收费用，处五千元以上三万元以下的罚款。
第六十五条 业主、物业使用人和物业服务人违反本条例第五十一条规定的，物业服务人、业主委员会有权依照法律、法规等规定以及管理规约、物业服务合同，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务人、业主委员会应当及时报告相关行政管理部门。
相关行政管理部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。侵害业主、物业使用人合法权益的，业主、物业使用人可以依法提起诉讼。业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。
第六十六条 建设单位、物业服务人、专业维修单位、专业经营单位违反本条例第四十九条、五十条规定，不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的，由县（市）物业主管部门责令限期整改；逾期不改的，处五万元以上十万元以下的罚款，造成业主损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条 违反本条例第三十六条、第三十八条、第四十条、第四十五条之一的，由物业主管部门降低或取消物业服务星级等级。
第六十八条 开发建设单位违反本条例第五十三条规定将房屋交付买受人的，由县（市）房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以三万元以下的罚款。
第六十九条 物业服务人在解除、终止物业服务合同后拒不办理退出手续的，由县（市）物业主管部门处一万元以上十万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十条 县（市）物业主管部门，街道办事处或者乡（镇）人民政府，以及其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：
（一）未按照规定的期限、条件划分物业管理区域的；
（二）未按照规定组织指导成立业主大会筹备组、业主大会，或者干预、阻挠业主委员会选举的；
（三）接到举报投诉不及时处理的；
（四）其他不履行法定职责的行为。
第七章 附则
第七十一条 本条例下列用语的含义：
（一）物业，是指已建成投入使用的各类建筑物及其相配套的公共设施和相关场地。
（二）物业使用人，是指承租人或者以其它合法方式使用物业者。房屋的所有权人为业主。
本条例所称业主还包括：
1、尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与等旨在转移所有权的行为已合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
2、因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
3、因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
4、因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
5、其他符合法律、法规规定的单位或者个人。
（三）共用部分，是指承担建筑物主体承重结构的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、避难层、设备间等。
（四）共用设施设备，是指业主共有的建筑物附属设施、设备，主要包括电梯、水泵、水箱、天线、楼道灯、避雷装置、消防设施、给排水管线、共用采暖及空调管线设备，物业管理区域内的道路、绿地、人造景观、路灯、沟渠、池、井、视频监控、门禁、围栏、垃圾容器、公益性文体设施和市政公用产品供应管线，以及共用设施使用的房屋等。
第七十二条 本条例自颁布之日起施行。
公安备案号:62290102000121
